混迹演艺圈的房产爱马仕,坑了多少有钱人?地产-小虾米-资讯

2021-05-11 10:38:02   小虾米帐号:地产(dichan)   语音朗读  关注我  举报  来源:36氪  浏览量(311)  助力网站发展
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“地王”坍塌,院子系难继续。

编者按:本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY财经”(ID:fhzkzk),作者:凤凰WEEKLY地产,小虾米经授权发布。

泰禾因债务问题变得日益窘迫了。

5月6日,泰禾一则公告披露,上海金融法院要求泰禾自判决生效10日内,向四川信托偿还本金、利息、罚息、复利等合计42.56亿。

同一天,泰禾集团总部泰禾北京公馆收到渤海国际信托有限公司的通知,拟查封泰禾北京公馆,原因是泰禾北京公馆属于抵押财产,而今被第三人擅自占用或居住。据悉,泰禾集团因交不起租金,总部从北京朝阳区建国路招商局大厦搬至泰禾北京公馆

这份年报就是泰禾的死亡证明。”泰禾年报踩线出来后,在投资交流平台上,有股民愤愤地说。

泰禾资金链断裂以来,多地泰禾业主经历着停工、延期交房、烂尾的糟心事,不少业主也经历了人生中的第一次维权。他们的购房款多数在百万乃至上千万元。

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泰禾财报出来后,不少业主直指泰禾财报造假。“以北京院子二期为例,小区38栋楼,目前仅十几栋封顶,北区大部分楼栋从2019年起就处于基坑状态,没有出地面。但是,泰禾业绩报告显示,北京院子二期已完工86.57%。”泰禾业主向《凤凰WEEKLY地产》出具的资料显示。

事实上,中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对泰禾2020年度财务报表进行了审计,并出具了保留意见的审计报告。贾跃亭的乐视网财报就曾多次被出具保留意见。

暴雷两年多以来,黄其森在资本市场长袖善舞的本领似乎失灵了。到2020年底,泰禾到期未归还借款本息累计430.05亿元,而账上货币资金仅29.29亿。

钱荒已经很久了,为给泰禾输血,泰禾创始人黄其森四处奔走。

从2018年下半年开始,泰禾通过出售子公司、减少拿地等方式开源节流。但这对于负债千亿的泰禾而言,不过是杯水车薪。

2020年7月,泰禾终于等来“白马骑士”万科;2021年2月,黄其森又去了位于湖北的央企葛洲坝总部,见到了第二位“白马骑士”。

4月28日,有通稿称,黄其森在内部讲话中提到,要求加快推进复工复产复销,还表示泰禾最困难的日子已经过去了。

泰禾快上岸了。”也成了黄其森新的口头禅。

2018年,万科郁亮高喊着“活下去”。回过头来看,这句话也成了房地产行业的现世警言。不幸的是,过去两年来,“活下去”成了泰禾的主题词。

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黄其森等来两位“白马骑士”

资金断裂以来,黄其森想了很多办法。

2018年下半年,泰禾已经开始出售子公司股权回血,尤其在2019年,更是频频甩卖子公司。据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计,2018年至今,泰禾累计出售21家子公司股权,累计回血约154亿元

钱紧之下,除了开源,还有节流。2019年开年以来,泰禾基本消失于招拍挂现场。2020年,泰禾也无新增土地。

但这在千亿债务面前,不过是杯水车薪。2020年突然爆发的疫情,更是把泰禾推向了深渊。

2020年7月6日,泰禾首次违约,旗下债券“17泰禾MTN001”中期票据到期未还本付息,违约金额16.125亿。截至2020年底,泰禾到期未归还借款金额398.50亿元,尚未支付的利息为31.55亿元。

与此同时,一众评级机构下调泰禾信用评级,并做出“负面”展望。而黄其森本人则多次被限制高消费

终于,黄其森开始考虑引入战略投资者,代价是他可能为此失去掌舵混迹演艺圈的房产爱马仕,坑了多少有钱人?,fhzkzk,weekly,微信公众号,泰禾集团,偿还本金,爱马仕,有钱人,同一天,演艺圈,编者按,10913,小虾米,最新资讯,热门新闻,热门资讯,http://www.580-8.com24年的公司。

2020年7月31日,黄其森等来了第一位“白马骑士”,不是别人正是高喊“活下去”的万科。万科拟以24.3亿元入股泰禾,并持有19.9%的股份。协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。

不过,这份协议更像是万科对泰禾的一次背书,对于泰禾的债务和经营,万科并不担责

在万科2020年业绩会上,总裁祝九胜就明确帮忙“不会给自己添乱”,万科能否入股泰禾有严格的前提条件,目前进度距离入股还有相当的难度,解题的钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。

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据媒体今年3月报道,万科与泰禾计划合资成立的资产管理公司已经基本落定,并可能于最近两个月里正式混迹演艺圈的房产爱马仕,坑了多少有钱人?,fhzkzk,weekly,微信公众号,泰禾集团,偿还本金,爱马仕,有钱人,同一天,演艺圈,编者按,10913,小虾米,最新资讯,热门新闻,热门资讯,http://www.580-8.com启动。而早在去年四季度,万科的人员就已到达北京,并直接参与到泰禾与部分债权人的谈判中。

比如,2020年12月,长城资产同意将2020年四月份到期的120亿债务,延期到2023年。

很快,黄其森又等来了新的“白马骑士”——葛洲坝集团。2021年2月,黄其森去了位于湖北的葛洲坝总部。葛洲坝是国务院国资委确定的16家以房地产为主业的央企之一,按照董事长陈晓华的说法,葛洲坝集团“具有强大的融资能力、工程建设能力”

据媒体报道,葛洲坝愿意以项目总包的身份入驻泰禾部分停工项目

2021年春节后,葛洲坝一行人考察了泰禾深圳院子。该项目是泰禾2015年以8万元楼面价拿下的全国地王项目,目前货值200亿。

“泰禾快上岸了。”黄其森在多个场合、不厌其烦地说。

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华夏幸福、绿城都是泰禾的前车之鉴,前者引进了中国平安;后者先后引入九龙仓、央企中交、新湖中宝。不过,债务仍是绕不过去的坎儿。

到2020年底,泰禾总负债仍高达1967亿,一年内到期的非流动负债高达243.4亿,账上货币资金仅29.29亿。

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无钱拿地,院子难卖

“泰禾的目标是能够成为像华为、阿里这样伟大的企业,在地产行业做到第一品牌。”黄其森曾说。

但如今的泰禾,离“伟大”和“第一”都相差甚远,活下去才是要紧的事

2020年,泰禾扣非净利润亏损44.56亿元。2019、2020两年实际亏损48.58亿元,相当于亏掉了泰禾高光时刻2017和2018年的净利润

(泰禾跑得)太快了。”2019年6月,在接受多家媒体采访时,黄其森坦言,这是“成长的代价”。

业内普遍认为,从外因上看,过去几年,泰禾拿地成本较高,特别是多次拍下地王,这些地王项目如果不能快速周转,将对资金造成极大考验;另一方面,泰禾选择重仓布局的一二线城市,也正是这两年限售、限价等楼市调控力度加码的重点区域。

比如,2015年底,泰禾以57亿元的价格拿下深圳“地王”尖岗山项目,但尖岗山地块遭遇了限高调规和严格的限价,这让该项目进展十分缓慢。

也有部分观点认为,泰禾“高端住宅+一二线城市”的战略本身也有问题,该战略很难维持高周转的房地产开发模式。如,泰禾“院子系”高端别墅是其代表产品,均价较高,导致高端住宅去化慢,对资金占用较多。

2017年以来,泰禾存货一直保持在千亿规模以上。2020年底,泰禾存货为1517.54亿,占总资产的69.99%,较年初增加4.47%,同时,计提存货跌价准备17.35亿

换句话说,2020年,泰禾没卖出去什么院子,还砸在手里,贬值了

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巧妇难为无米之炊。在房地产圈,除了比拼销售额,另一个指标则是拿地,但2019、2020年,缺乏资金的情况下,泰禾并无新增土储

最激进的2016和2017年,泰禾权益拿地金额分别达到244.78亿元和393.13亿元,同比增长69.5%和61%。这两年全口径销售额分别为400.1亿和1007.2亿元,对应拿地占销售额的比例达到61%和39%。

截止2020年底,泰禾持有总占地面积1290.78万平方米,总建筑面积3239.91万平方米,按照泰禾均价2万/平方米计算,土储货值超6000亿;剩余可开发建筑面积923.87万平方米,按照泰禾2017年销售了443.2万平方米计算,剩余土储可撑两年

另一方面,在建工程能否如期交付,不仅是泰禾业主关心的重点,也影响着泰禾的销售及回款。

《凤凰WEEKLY地产》梳理发现,2020年,泰禾在建及部分完工项目共53个,完工进度介于10%-100%之间,后期建设仍需要投入大量的资金。而泰禾目前资金的短缺很难保证后续工程的进行

不过,正如泰禾北京院子二期业主所质疑的那样,泰禾在建项目实际完工率仍是未知数。

4月28日,有通稿称,黄其森在内部讲话中提到,要求加快推进复工复产复销,还表示泰禾最困难的日子已经过去了。

但实际情况如何,或许只有黄其森本人最清楚不过了。

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“地王”坍塌

在福建,黄其森被称为“地王”,他的故事也是从这里开始的。

1980年,仅15岁的黄其森考入福州大学,成为建筑系的学生,后又成为经济学研究生。毕业后,黄其森进入建设银行福建分行,一干就是8年。

上个世纪90年代,下海潮来袭。1996年,黄其森辞掉铁饭碗,在福建创立泰禾集团,正式向房地产领域进军。至于黄其森的第一桶金,至今是一个迷。

2002年以前,黄其森尚在福州,那几年,泰禾开发的“天元系”楼盘,均反响不俗,也在福州站稳了脚跟。

但黄其森的野心并不局限在小小的福州。2002年,黄其森挥师北上,来到了京城,在京杭大运河畔圈了一片地,打造了后来让泰禾闻名京城的大型别墅项目——“运河岸上的院子”(现改名“中国院子”)。

“运河岸上的院子”的走红,黄其森和泰禾成了地产界的网红。很快,他成功打入了北京演艺圈。后来,成龙、范冰冰、章子怡、冯小刚、景甜都为其站台

早年,黄其森腰间喜欢别着“爱马仕”腰带,他要做的也是房地产界的爱马仕。

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这之后,泰禾又在多地推出中式风格的“院子”,这在开发商崇尚洋建筑、洋名的风气中,确属异类。这种差异,也让黄其森落得了有情怀的开发商的美名。

2010年9月,泰禾借壳上市,有了资本市场的加持,开始进入快车道。2013年,泰禾仅有124亿的规模,4年后,泰禾已经迈进千亿俱乐部。据克而瑞数据,2017年,泰禾排名全国房企第17位

高周转的路子一旦玩起来,刹车并不容易。有媒体报道,2017年年中,泰禾cFO建议,最好下半年降杠杆,黄其森大怒,还称要借一千亿扩张。随后,这位勇于谏言的CFO也遭到冷落。

高周转之下,2013-2019年,泰禾集团净负债率没有低于240%以下,2014年、2017年两年净负债率超过470%,这在行业内一直处于较高的水平。2018年,A股与H股房企净负债率超200%的房企总共就7家。

各种融资手段加持下,泰禾有息负债从2013年开始一路走高,2017、2018两年均破千亿

2017年,天津泰禾金尊府那场死亡十人、受伤五人的大火后,黄其森在接受采访时透露“2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”放话后,也成功转移了大火的负面话题。

为此,泰禾收到深交所问询函,回复时称,2000亿只是愿景而非承诺。实际上,2018年泰禾仅完成1303.4亿,这之后,泰禾的走向也逐渐与黄其森的愿景相悖。

2018年,万科郁亮喊着“活下去”,碧桂园也正在为过去的高周转买单,年中的沟通会上,总裁莫斌鞠躬为碧桂园的几次事故道歉。这一年,政策已经开始收紧,不少房企也开始猛踩刹车,包括同样激进的闽系房企阳光城

唯独黄其森,紧紧攥着翻一番的2000亿的小目标。

也许过了很久,黄其森才后知后觉,2017年的那场大火已经成了泰禾由盛转衰的一个隐喻。

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