深圳豪宅洗牌!3个月仅成交12套,深圳湾到头了?地产-小虾米-资讯

2021-05-19 21:08:04   小虾米帐号:地产(dichan)   语音朗读  关注我  举报  来源:咚咚地产  浏览量(105)
三个月过去,市场持续走低的看房量与约谈量,终于让心态坚挺的业主低下了高贵的头颅,业主报价开始下调,名额与资金兼具的买家,在此时展现了前所未有的优势。被208政策重伤的豪宅市场也缓慢恢复了生机,各豪宅片区成交有所回升。1???华侨城、深圳湾新政后的成交深圳湾新政3个月的成交呈现出两极分化的状态,成交的要么是89平以下的刚需户型,要么是133平以上的大户型,成交总...
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三个月过去,市场持续走低的看房量与约谈量,终于让心态坚挺的业主低下了高贵的头颅,业主报价开始下调,名额与资金兼具的买家,在此时展现了前所未有的优势。


被208政策重伤的豪宅市场也缓慢恢复了生机,各豪宅片区成交有所回升。


1   华侨城、深圳湾新政后的成交


深圳湾新政3个月的成交呈现出两极分化的状态,成交的要么是89平以下的刚需户型,要么是133平以上的大户型,成交总价在2600万-1.2亿之间,悦府一枝独秀,占据了绝大一部分成交量。


但总的来说,与新政前相比,深圳湾成交量大幅下降,3个月成交量与年前1个月成交量差不多,成交单价与新政前相差不大,处于量减价平的状态。


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华侨城(含红树湾片区)3个月的成交以大户型为主,基本为151平以上的3-5房,成交总价在1880-7900万之间,红树西岸与中信红树湾成交比较活跃。


对比新政前,华侨城的成交量也是大幅缩水,成交单价几乎没有浮动。


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如果留意过新政前豪宅的市场的朋友,就能发现新政后的豪宅整体成交量是大幅缩水的。


深圳湾、华侨城、香蜜湖等成熟豪宅区的成交情况还稍微好看深圳豪宅洗牌!3个月仅成交12套,深圳湾到头了?,两极分化,133,大户型,华侨城,12套,呈现出,208,深圳湾,56051,小虾米,最新资讯,热门新闻,热门资讯,http://www.580-8.com一点,至少破了个位数,像蛇口、宝安等豪宅,成交加起来都不超过10套,一朋友感叹:这是地产从业以来最冷的一个寒冬,每天都如坐针毡呀!


从成交活跃度看,华侨城的热度要比深圳湾的高一些。而成交热度的片区转移,正是楼市板块轮动的开始。


2   板块轮动,从深圳湾到华侨城


板块轮动,原是一个股市术语,指的是板块与板块之间出现轮动,推动市场的逐步上扬,并达到板块之间的价值平衡。 在楼市中,同样存在类似的板块轮动现象,并不断被验证。


楼市的板块轮动,是有一定的特征和规律的: 当一个板块完全具备性价比时,会吸引大量购买力,热度攀升。在供求关系之下,该板块的房价也就水涨船高。 当板块价格过高,失去性价比的优势时,购房需求便会向这个板块的上级板块与下级板块进行挤压,周而复始。 


楼市间的板块轮动,关键就看性价比的变化。


我们先看看深圳湾和华侨城大户型总价的性价比。


过去2年,深圳湾的大户型已经升到了一个价格高度,尤其是单证。


在深圳湾,想买个170平以上的房子,皇庭港湾的双证2500万也够了,但想要个单证,那预算至少就要加到4500万了。


而在华侨城,同样是2500万,可以买香山美墅果岭的单证178平大户型,2016年的次新豪宅,你说哪个香?


同总价段的产品,华侨城有更多性价比之选。


当然,仅限于平层产品,别墅就另说了。


其次,就是现金流的性价比了。


深圳湾的产品,成交价与指导价差距太大,就算是首套,首付基本都要准备6成以上,二套就更不用说了,基本就全款了。


深圳湾的目前单证均价最低的是太古城南的小户型,成交单价在19万/平左右,而指导价是13.2万,每平米差7万,其他小区、其他单证户型不用算,差距只会更大。


而华侨城,比如首地容御、天鹅堡一期、香山美墅、侨城东、锦绣花园,小区均价在11-15万之间,政府指导价在9-11万左右,差距较小。


在华侨城,能用更少的现金,置换更好的产品。


深圳湾与华侨城的客户,基本都是改善群体,如果不能利用原房产置换的资金+杠杆,换一套更大更好的户型,那置换的意义又在哪里呢?


而且这些客户以中产阶级为主,中产阶级也是普通人,现金流没有大众想象得那么充裕,那些轻松全款买豪宅的人,只存在于小红书。


之前我们发过高赠豪宅解析,有网友留言,两三千万的预算,为什么要买八十多平的小三房,而不考虑华侨城、香蜜湖?确实有道理。


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购房者永远追着性价比跑,市场热度跟着购房者跑,哪片区域是价值洼地,哪片区域成交就更为活跃。


2020年,深圳湾已经火过头了,现在轮到别的区域了。


但华侨城能不能借此超越深圳湾,重赢豪宅老大的荣光?你怎么看?


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